面对已营业项目调整改造问题，我们主要是遵循“明确调改目标-发现核心问题-提出解决方案”的研究逻辑，核心在于“核心问题”的明确:

1.   明确调改目标：通过多方沟通，我们明确业主方的短期目标是扭转项目目前内街及地下经营情况惨淡的局面；长期目标在于未来更好的提升资产价值。

2.   发现核心问题：针对项目现状经营问题，我们通过本体物业条件分析、租金台账数据分析、经营商户访谈、到访客群研究综合考虑，最终得出项目存在以“定位偏差”为核心的五大类问题：业态、品牌布局问题；商业动线、展示性问题；定位问题；硬件、工程条件问题；商场运营管理问题。源头在于定位偏差，以生活配套型商业定位并未实现区域居民的高频消费。

3.   解决方案：通过本体研究、市场研究、消费者研究、案例借鉴及属地文化挖掘，我们进一步明确项目以“漫享时光里”为理念的区域目的型商业定位，通过强化现有餐饮业态、搭配强娱乐业态驱动，通过以“光影”为主题全天候型场景体系，进而实现标准化分区，内外互动，进而实现项目城市生活之外的美食、娱乐、休闲及精神文化消费空间。

4.   调改实施计划：围绕项目“定位”问题，运营调整建议需实现3大聚焦：时间聚焦在前三年；问题聚焦定位调整；调改区域聚集在内街及地下、高区。

围绕“人流不足”核心问题，通过五大策略进行解决：主题场景打造（吸引客流）；社群会员运营（吸引客流）；商户品牌调整（客流消费承接）；推广活动体系（吸引客流）；设备设施优化（场内导流）

综上所述，运营调改型项目核心在于明确“问题”，只有在明确核心问题之下，才能更好的指导运营调整工作，且社区型商业并非只能定位于生活配套型商业，核心在于项目本体条件、消费客群情况及周边市场环境。

铜元道这个项目是一个典型的运营调整项目，业主方表达的诉求是如何提升项目的人流，带动项目的经营效果。诉求相对模糊，在操作这个项目的过程中，我们采用了沉浸式研究的方法，主要采取深度访谈的方法，发现项目深层次的问题，以此来厘清项目的本质问题：

1. 通过对项目运营者、项目经营者以及临近消费者的访谈，项目的深层次的问题浮出水面：项目经营层面的核心问题主要出现在项目的内街，即项目整体的人流仅停留在外街，无法导入至内街；

2. 按照这个问题再继续进行剖析，无法导入内街的主要原因就是，外街全部布满了目的性较强的大餐饮业态、内街反而是社区配套型的儿童教育等业态，这就产生了两个无法克服的问题：一，外街目的性业态形成了一堵“人流墙”，遮蔽了内街的人流到达可能性；内街的业态不具备目的性，无法吸引项目的主要目的性客群，而且因为地势等原因，周边社区居民的便利性需求，皆在万达等项目就近满足。因此本质上项目存在着定位偏差及如何统一的问题，即强目的与配套性的主题定位的取舍问题。

3. 通过对本质问题的挖掘，我们确定了项目强目的性消费的主题调性，这就涉及到下一个需要解决的问题：如何建立项目的独特性？解决这一问题，我们还是回到项目所在的区位，深度项目所在区位的深层文化价值，通过详细的文献研究，我们挖掘到项目所在铜元局的深刻文化内涵：铜元局是整个重庆最早引入工业的地区，是重庆亮起第一盏灯的地方，具备很深厚的创新、新潮的基因。以此为脉络，我们确定项目以“时光里”为主题，以“光影”为核心场景，重点布局项目的内街，强化项目夜间消费的这一特性。此外在业态方面，调整内外街的协同关系，内街引入更多的目的性业态，如在内街地下一层打造“兔子洞花园”等目的场景类主题街区，引入“雨宫”等科技体验类业态，导入更多的人流走入内街。

      运营调整的项目核心的工作还是以对运营存在的问题的发掘和聚焦作为策划工作的第一要务，问题诊断的清楚以及明确是策略创意工作的基础。