项目的核心问题或者说业主方最关注的问题就是如何以目前项目的资源以及商业价值去实现类住宅产品的销售。解决这个问题我们主要从以下两个方面思考：

第一，     赛道与项目商业地块的关系。

商业地块在初期规划与赛道之间区隔明显，赛道的人群消费很难扩散至商业区内，从上海、珠海赛车场研究来看，赛道每年预计会带来客流250万人，所以通过规划及未来运营去解决这个地块内部问题是实现项目销售的前提条件。

第二，     项目销售问题。

赛道人流仅是项目价值提升层面的问题，解决购买客群还是要解决两个问题。

1.     谁来购买？

项目类住宅及其他可售型物业总体量约20万，单纯以区域客群购买，基数明显不足。所以扩大项目影响范围是关键。我们将项目放到区域价值角度去看，结合区域内佛罗伦萨小镇的消费属性，凯旋王国的游乐属性，本项目以娱乐属性补足区域价值，形成影响京津冀区域的项目，从而扩大了购买力。

2.     客户买什么？

项目自身价值是投资和置业客群关注的重点。销售型物业产品附加值的提升即可解决部分问题，而持有型物业功能及内部互动亦可解决一部分问题。所以我们从商业消费角度去解决消费者消费闭环并延长消费时间的角度思考，定位项目商业休闲娱乐功能，从而以实现项目价值。其余物业的定位内容围绕项目未来吸附人群展开，进一步完善了项目价值体系。

以上两个层面思考的商业逻辑，既解决了业主方人群诉求及销售价值诉求，也解决了业主方对政府方面的沟通需求。

在涉及“项目去化”这一课题方面，其中的核心问题可以拆解为两个关键问题，即产品力及购买力的问题。

产品力涉及到产品价值层面，即如何打造产品实现产品在购买市场中的强吸引力，这就涉及到产品的主题、定位、投资前景、投资回报，在商业项目中涉及的核心指标就是能不能吸引人、能不能带来大量客流、能不能实现高频次、大范围的消费，站在这几个维度去审视自身项目的定位是不是能实现较强的市场吸引力？具不具备独特性和唯一性？对于客群能不能实现更广的范围覆盖？

在购买力方面，就涉及到这样一个逻辑顺序，产品有吸引力了，投资客群也注意到了，也愿意关注了，如何能够刺激到客群的冲动性购买甚至是哄抢式购买？这就涉及到“购买门槛”这一核心问题了，如何设置灵活的购买门槛、多元的金融购买方案等来实现最后的购买刺激，亦构成需要重点考虑研究的问题。